Etapes lors de l'acquisition d'un bien en Californie.

Pour acheter un bien en Californie il y a plusieurs etapes simples et bien structurees a suivre.

La premiere etape consiste a trouver la personne qui va vous representer dans votre projet.
Nos agents qualifies sont la pour vous assister tout au long de la transaction et vous expliquer chaque etape a fur et a mesure de facon a ce que vous sachiez tout et pour ne pas qu'il y ai de surprises.

Ensuite, si vous etes a distance, nous communiquons par email et/ou telephone de facon a faire plus ample connaissance, repondre a toutes vos questions initiales et connaitre les grandes lignes de votre projet, a savoir le type de bien recherche, votre budget, localisation, mode de paiement...

L'etape suivante est de vous presenter des produits repondants a vos criteres de facon a vous familiariser avec les opportunites presentes sur le marche. Etant a distance, nous vous donnons le maximum d'elements, a savoir une fiche detaillee pour chaque bien provenant directement de notre base de donnees, avec photos, cartes, descriptions... Cette fiche est en anglais mais nous pouvons vous faire la traduction si necessaire.

Apres vous avoir donne une idee plus precise sur les differents produits et opportunites, nous discutons avec vous la possibilite de vous rendre sur place de facon a pouvoir visiter les biens choisis, les quartiers, attractions, centres-villes...

Une fois avoir pris une decision sur le bien choisi, il faut faire une offre au vendeur.
Pour se faire, nous utilisons un contrat de 8 pages appelle : California Residential Purchase Agreement. Seul ce contrat est accepte pour l'achat de biens immobiliers en Californie. Nous le remplissons donc avec vos termes et conditions de votre offre.

Ensuite, apres avoir envoye l'offre a l'agent representant le vendeur, nous attendons une reponse. Souvent entre 24h et 72h. L'offre peut etre refusee, contree ou acceptee. Si contree, il faut voir les termes que le vendeur a change et quelles sont les nouvelles conditions proposees. A notre tour cette fois d'accepter ou de negocier les termes d'avantage jusqu'a acceptation des deux partis ou annulation de l'offre auquel cas nous passons a autre chose.

Lorsque nous avons enfin une offre acceptee, nous devons faire notre deposit initial sur la propriete, en general de l'ordre de 1 a 2% du prix d'achat. Le reste est a payer lors de la remise des cles.
Ce deposit est fait avec un cheque de banque et est envoye chez le notaire qui s'appelle aux Etats-Unis : Escrow ( plutot ironique...).

Escrow est celui, qui comme le notaire en France detient tous les fonds lors d'une transaction et orchestre la transaction du debut a la fin.

Une fois le deposit fait, on dit que "Escrow is open" donc que la transaction a officiellement commencee.

La premiere chose faire lorsque la transaction a commencee est faire une inspection general de votre bien. Nous contactons tout simplement une compagnie specialisee qui se rend sur place et fait une inspection generale du bien. Une fois l'inspection faite nous avons un rapport complet qui couvre tout ce qui est decouvert. Rien n'est laisse de cote.

Quand cette inspection est finie, suivant les decouvertes faites par l'inspecteur, il est possible de demander au vendeur de participer a certains frais ou si les decouvertes sont tres importantes et s'averent tres couteuses, il est possible de se desister sans perdre le deposit initial.

Cette periode de desistement est en general de 7 a 17 jours suivant le vendeur. C'est pour cela que l'inspection doit se faire dans les premieres 48 heures.

Il est tout a fait possible de se desiter a tout moment pour quelques raisons meme passe les 7 ou 17 jours mais a ce moment la votre deposit est a risque.

Le prix d'une inspection generale est d'environ $350 et non remboursable.

Ensuite, pour une transaction avec un paiement en cash, il n'y a pas vraiment a faire. Le notaire ( Escrow) nous envoie des documents a remplir de facon a avoir les informations necessaires pour l'acte de vente et les documents officiels enregistres au comte. Une fois tous ces documents prets a enregister, il y a un virement a effectue sur le compte du notaire plus les frais associes a la transaction. Nous recevons ensuite une confirmation que le bien est paye et enregistre et les cles vous sont remises. En general pour ce type de transactions il faut compter environ 20 jours.

Pour une transaction avec un emprunt, cela prend un peu plus de temps, entre 35 et 45 jours. Car il y a un troisieme parti qui est la banque preteuse. La banque en effet fait ce que l'on appelle un "appraisal", qui est une inspection du bien a nouveau et une determination de la valeur du bien de facon a etre sur de ne pas preter une somme d'argent superieure a la valeur du bien.
Il y a des documents supplementaires a remplir avec la banque pour finaliser le pret. Le reste des etapes sont les memes pour ce qui est de finaliser la transaction.

Une fois de plus, nous suivons chaque etape de pres et nous vous vous assistions tout au long.
Pas de surprises!

Frais de transaction, taxes, credits immobilier aux Etats-Unis

Nous recevons des emails chaque jour, car bien sur, avant de se lancer dans l'aventure d'un investissement dans un pays etranger, il faut savoir comment ca marche.

Nous avons reponse a toutes vos questions et nous avons surtout tous les outils, le savoir et l'experience necessaire pour vous aider a chaque etape de votre projet.

Une fois de plus, notre but est de faire en sorte que tout soit facile et pas de surprises!

Voici quelques reponses aux questions les plus posees:

I) Quelles sont les frais associees a l'achat d'un bien en Californie?

Les frais associees a l'achat d'un bien en Californie sont les suivantes:

a) Frais d'agence: en Californie, le vendeur paie pour les frais d'agence. Donc $0 pour l'acheteur.

b) Frais de notaire: Tout depend du type d'achat.
Pour un paiement en cash, il faut compter environ 1% du prix d'achat.
Pour une transaction ayant recours a un emprunt aux Etats-Unis il faut compter environ 6% du prix d'achat.

c) Frais d'assurance. Il faut compter environ $700 a $1000 par an, tout depend de la taille du bien et de l'importance de l'assurance.

d) L'impot foncier annuel: il est payable en 2 fois tous les ans et varie selon les quartiers et communautes. En general, il est de 1.1% a 1.4% de la valeur du bien.

e) Charges de co-propriete. Varient suivant les quartiers.

f) Frais de gestion: 10% du montant du loyer et inclus la recherche et selection des locataires, redaction des contrats, etat des lieux, collecte des loyers et depots sur votre compte U.S.


II) Quels sont les impots a payer lorsque l'on possede un bien aux Etats-Unis? Sont-ils exoneres en France?


a) Impot sur le revenu: Imposition sur le revenu américain dépend du montant imposable. Sont déductibes de la base impossible les frais cites au dessus, les intérêts et les frais bancaires.


b) l'impot sur la fortune n'existe pas aux Etats-Unis.

c) Imposition sur les plus-values: exonere en France.


III) Est-il possible de financer directement aux Etats-Unis? Quels sont les documents necessaires a la creation d'un dossier? Quelles sont les conditions pour se qualifier?

Il est tout a fait possible d'obtenir un credit immobilier aux Etats-Unis. Nous travaillons avec des banques et des courtiers specialises dans les emprunts pour etrangers ( Foreign National Loans).

Les demarches a suivre sont simples les delais de reponses sont tres courts ( 72 heures si dossier complet.).

a) Pour commencer, faut connaitre les conditions principales pour se qualifier:

- Apport personnel minimum doit etre de 30% du prix d'achat.
- Le montant minimum recommande a emprunter est de $100,000 soit un prix d'achat minimum d'environ $145,000.
- Les taux d'interets sont en general 1% de plus que ceux pratiques pour residents Americains. A l'heure actuelle il faut compter environ 6.5% pour les etrangers.
- Avec ce programme, l'emprunt est sur 30 ans a taux fixe et remboursable avant echeance sans penalites.
- Il faut egalement, avant la fin de la transaction avoir 6 mois de mensualites en reserve sur un compte aux Etats-Unis. Ces fonds peuvent etre recuperes apres la transaction terminee.

Sur 30 ans avec 30% d’apport, le bien acheté est auto-financé dans la plupart des cas par les locations.

b) les documents necessaires a la construction du dossier:

1- Copie de passeport

2-
- Lettre de comptable si vous travaillez a votre compte.
Elle doit etre sur papier avec en-tete et inclure:

-Le numero d'identification de votre compagnie.
-Depuis combien de temps vous travaillez a votre compte.
-Dans quelle industrie.
-Combien la compagnie prevoit de faire en chiffre cette annee.
-Combien vous prevez de faire personnellement cette annee.
-Combien de chiffre la compagnie a fait les 2 dernieres annees.
-Combien vous avez fais personnellement les 2 dernieres annees.

Si vous etes employe par une compagnie. Lettre sur papier en-tete et inclure:

-Lettre avec termes d'emploi : Date d'embauche, salaire annuel explication de bonus ou revenus supplementaires.

3- Lettres de reference ( il en faut 3): (toujours sur lettre en-tete)

Emprunt de tout type (maison, auto, carte de credit...) doit montrer quand l'emprunt a ete fait, numero de compte, pour combien, combien il reste a payer a ce jour, confirmer que les paiements ont ete fais dans les temps.

ou si vous avez 3 emprunts avec la meme banque, juste une lettre suffit avec details des 3 emprunts.

4- Copies des releves de comptes des 2 mois les plus recents.



Une fois de plus, nous sommes la pour vous assister tout au long et repondre a toutes vos questions.

Contactez-nous pour une etude confidentielle et n'hesitez pas a nous poser des questions de facon a ce que vous ayez tous les elements en main! Pas de suprises!

Immobiler en Californie.

Vedel Inc. est une compagnie immobiliere basee au sud de la Californie entre Los Angeles et San Diego.

Nous sommes sous l'enseigne de Coldwell Banker, leader de l'immobilier aux Etats-Unis.

Nous sommes specialises dans les transactions internationales et nous travaillons plus particulierement avec les pays francophones (France, Belgique, Suisse, Polynesie Francaise.)

Notre but est d'assister les investisseurs etrangers dans leurs projets sur la Californie ainsi que de leur assurer un suivi serieux dans le temps.

Vedel Inc. fait partie de NAR ( National Association of Realtors.)

Nous avons une equipe tres solide et tres professionnelle specialisee dans tous les domaines. A savoir:
- avocats de l'immigration ( qui parlent francais.) si vous desirez obtenir un visa U.S
- compagnies specialisees dans la creation d'entites telles que LLC,S-corp...
- banques et courtiers specialises dans les emprunts pour etrangers (Foreign National Loans).
- comptables et avocats du droit de l'immobilier aux U.S. - partenariat avec Wells Fargo Bank permettant d'ouvrir des comptesbancaires en devises, meme a distance.
- compagnies de construction et entretient de tous types.

En plus des biens residentiels, nous sommes tres actifs au niveau desbiens commerciaux ( hotels/motels, restaurants, bureaux, shopping centers...).

Nous avons acces a la base de donnee nationale ( MLS) nous permettant de voir tous les biens en vente en temps reel.

Les transactions immobilieres sur la Californie sont tres simples, rapides et tres bien structurees.
Les frais associees a une transaction immobiliere sont moins importantes que celles connues en Europe.

Avec Vedel Inc. il n'y a pas de surprises: Nous vous donnons tous les elements de facon a tout savoir pour vous aider a realiser la meilleure operation sur la Californie.

Profitez de l'ete pour vous deplacer et vous rendre compte sur place des opportunites et rencontrer les members de notre equipe prets a vous servir.

Contactez-nous pour plus d'informations et une etude confidentielle.